Nosso País tem passado por uma crise financeira, a qual afetou diretamente o setor imobiliário, o que causou aumento da inadimplência dos financiamentos, e como consequência as financeiras começaram a promover os leiloes dos imóveis financiados.
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI criado pela LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997 tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral. Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas, dentre outras, por meio de alienação fiduciária de coisa imóvel.
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, ou seja, em se tratando de financiamento imobiliário o próprio imóvel fica alienado.
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. É interessante ressaltar que não se trata de hipoteca, pois nesta o proprietário do imóvel contrai o empréstimo e dá o imóvel como garantia, ao passo que na alienação fiduciária o credor pode ser tornar dono se houver inadimplemento.
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I – o valor do principal da dívida; II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III – a taxa de juros e os encargos incidentes; IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos-ITBI, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, ou seja, quitando o débito extingue-se a garantia, de modo que no prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
De posse do termo de quitação, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária, cujos emolumentos ficarão a cargo do fiduciante, salvo se houver disposição contratual diversa.
Entretanto, se vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Para efeito de ser constituído em mora, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
O STJ tem entendimento que é possível a intimação via edital, porém, somente após esgotar os meios para intimação pessoal. Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. MEIOS PARA NOTIFICAÇÃO PESSOAL. ESGOTAMENTO. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. É válida a notificação por edital do devedor no procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente nos termos da Lei 9.514/97 quando esgotados os meios para a notificação pessoal. Precedentes. Incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1662657/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 29/11/2017)
Além disso, quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação pessoal poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, ou seja, se paga a dívida extingue-se a alienação fiduciária.
O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
Decorrido o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos. Veja que o credor se torna dono do imóvel independentemente de qualquer ato do devedor ou ordem judicial.
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida.
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de consolidação da propriedade, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, observando o valor do contrato resguardado o valor mínimo para efeito de ITBI, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Aqui há uma diferenciação da hipoteca, pois enquanto nesta a venda se dá num processo de execução judicial em que não há preço mínimo, salvo o preço vil, na alienação fiduciária há a garantia que o lance mínimo precisa ser igual ou superior ao valor da dívida, pois o objetivo é o fiduciante não ficar devendo.
As datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A fata de comunicação pessoal é causa de nulidade do leilão.
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos, dos prêmios de seguro aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e das despesas, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação.
Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação. Nesta hipótese o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Estando o imóvel locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
O fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, a consolidação da propriedade em seu nome.
Portanto, no SFI é possível que o credor fiduciário se torne proprietário do imóvel independentemente de processo de execução judicial. Entretanto, é necessário seguir todas as fases previstas na lei, de modo que se não cumprir a consolidação da propriedade ou o leilão pode ser anulado.
Então, eventual devedor fiduciante que perdeu ou está na iminência de perder seu imóvel, procure um advogado para analisar o seu caso.
Márcio Gonçalves
Advogado. Palestrante. Juiz Eleitoral Substituto do TRE/TO. Graduado em Direito pela Fundação Universidade Federal do Tocantins (2003). Mestre em Direito pela Universidade Católica de Brasília. Pós graduado em Direito Processual Civil (Unisul). Pós graduado em Direito Eleitoral (Unitins). Especialista em direito imobiliário e direito municipal.
